En l’espèce, un locataire avait subi une importante fuite d’eau dans son logement. Le bailleur, qui avait délégué la gestion à un gestionnaire locatif, n’avait eu connaissance de l’ampleur de la situation que deux mois et demi après la survenance du désordre.
Cette information tardive résultait d’une gestion erratique du dossier par le gestionnaire, pourtant professionnel et aguerri, qu’on pourrait également qualifier de mandataire par rapport au mandat reçu du mandant, le bailleur.
Bien évidemment, des opérations d’expertise ont eu lieu afin de chercher la cause ou les causes de la fuite. Toutefois, cette démarche juridique ne constituait pas pour le locataire, occupant d’un logement très atteint par les conséquences de la fuite, une compensation ou un rééquilibrage des rapports contractuels.
En effet, la contrepartie au versement mensuel du loyer repose sur la jouissance normale du logement. Les nombreuses dégradations des murs et plafonds ainsi que la forte humidité présente étaient de nature à anéantir la jouissance du logement, contrepartie au versement mensuel du loyer.
Compte-tenu de la cristallisation d’un trouble de jouissance, le locataire a donc sollicité une réduction du loyer à hauteur de 50 %. Cette demande légitime trouvait son fondement autant en droit qu’en fait.
Il s’agissait de mettre le gestionnaire face à ses responsabilités tout en rappelant le cadre légal applicable en matière de baux locatifs, résultant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en particulier son article 6 :
« Le bailleur est obligé :
(…) b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; (…) ».
Autre appui juridique, le Code civil en son article 1719 rappelle encore les obligations du bailleur :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
(…) 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…) ».
Le locataire est demeuré dans un logement indécent de la date de la survenance de la fuite au dernier jour de son bail, dont le terme a été volontairement raccourci par ses soins. La lettre de dédite n’aurait jamais dû intervenir, l’occupant ayant résidé dans le logement pendant plusieurs années sans murir l’idée d’un départ. L’urgence de la situation, l’exposition à un danger quotidien et l’absence d’intervention du gestionnaire doublée d’une information tardive du bailleur ont motivé le choix du locataire de quitter les lieux.
Considérant cette situation injuste, le locataire a mis en demeure, par l’intermédiaire de son Conseil, le gestionnaire locatif de verser une somme compensatoire au titre du trouble de jouissance ainsi qu’une somme au titre du préjudice moral subi.
Alors que le gestionnaire n’avait apporté aucune réponse dans un délai raisonnable de quinze jours, le bailleur a décidé, au regard des faits d’inertie qui ne lui étaient pas imputables, par le biais de son Assurance, de verser lesdites sommes réclamées, dont le montant s’élève à 6 000 euros, outre les frais de Conseil.
La mise en demeure a permis d’éviter la naissance d’un litige assurément juridictionnel qui aurait été éprouvant pour les parties et rappelé toute l’importance de la procédure amiable.
Tenter n’est jamais solutionner mais ne pas tenter serait échouer.
On terminera sur le fait que si la procédure n’avait pas pris fin avec la seule mise en demeure, il était programmé une médiation avec un tiers médiateur professionnel.